L'évaluation municipale: « un rôle essentiel »
L'évaluateur doit réaliser deux mandats principaux, soit l'inventaire des immeubles sur le territoire de la municipalité et l'établissement de la valeur réelle de ces immeubles.
Le rôle d'évaluation est le registre dans lequel apparaît la valeur réelle de ces immeubles. De plus, il est la base du partage fiscal entre les contribuables, d'où l'importance qu'il soit précis et complet.
La confection des rôles est régie par la Loi sur la fiscalité municipale. Le travail de l'évaluateur municipal consiste à dresser le rôle d'évaluation conformément à cette loi et à sa réglementation.
Qu'est-ce que la valeur réelle?
La Loi sur la fiscalité municipale précise que la valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence.
Cette valeur d'échange correspond au prix le plus probable pouvant être payé lors d'une vente consentie entre deux parties. Celles-ci ne sont pas obligées de vendre ni d'acheter et connaissent suffisamment l'usage qui peut
être fait de la propriété ainsi que les conditions du marché immobilier.
Comment l'évaluateur détermine-t-il la valeur réelle de votre propriété?
L'évaluateur peut utiliser différentes méthodes, selon la catégorie d'immeubles qu'il doit évaluer, et tenir compte, par corrélation, de plus d'une méthode.
Ainsi, il utilisera les méthodes du coût de remplacement, de comparaison et du revenu selon leur pertinence.
La méthode de comparaison consiste à analyser des ventes de propriétés ayant des caractéristiques semblables.
La méthode du coût de remplacement est basée sur ce qu'il en coûterait aujourd'hui pour construire une propriété similaire à la vôtre, en tenant compte toutefois de sa dépréciation, si celle-ci n'est pas tout à fait neuve.
La méthode du revenu s'appuis sur les revenus des immeubles industriels, commerciaux ou à logements multiples pour l'établissement de la valeur réelle, en tenant compte toutefois des frais d'exploitation (taxes, assurances, entretien, etc.)
et de la capitalisation.
La tenue à jour du rôle d'évaluation
L'évaluateur doit réviser le rôle d'évaluation pour tenir compte de certains événements prévus à la Loi sur la fiscalité municipale. Par exemple, l'ajout ou le retranchement de tout matériau ou composante du bâtiment (garage, piscine,
aménagement du sous-sol ou démolition) peuvent entraîner une modification de la valeur de votre propriété.
Les valeurs ainsi modifiées seront rétroactives au moment de leur avènement sans toutefois excéder un an de plus l'année en cours.
Article 15 LFM – Visite de l’évaluateur
L’évaluateur ou son représentant peut, dans l’exercice de ses fonctions, visiter et examiner un bien situé dans le territoire de la municipalité locale, entre 8 h et 21 h du lundi au samedi, sauf un jour férié.
Identification de l’évaluateur
Il doit être muni d’une carte d’identité, sur la quelle apparaît sa photographie, délivrée ou certifiée par le greffier de l’organisme municipal responsable de l’évaluation, et il doit l’exhiber sur demande.
